Gebäudemanagement

Beratung FM – BerechnungenLexikon FM

Gebäudemanagement oder auch Facility Managment wird oft unterschiedlich interpretiert.

Man darf sicher alle Leistungen darunter verstehen, die zum Betrieb eines Gebäudes notwendig sind, um die Arbeit des Kerngeschäftes des Gebäudenutzers zu ermöglichen. Das sind Leistungen wie die technische Instandhaltung, Reinigung, Planung und Umsetzung von Neubau und Sanierung, Sicherheitsdienste, Post, Verpflegung, Fuhrpark usw..

Wir decken einen Teilbereich dieser Leistungen ab. Die Leistungen, die sich direkt mit der Planung und Umsetzung von Neubauten und Bestandsgebäuden befassen, sind in dem Bereich Baubetreuung und Energieberatung beschrieben, da sie einen wichtigen und umfangreichen Anteil haben und meistens nicht als Teil des Facility Managements gesehen werden.

Im Bereich des FM bieten wir Beratungsleistungen rund um die Gewerke der technischen Gebäudeausrüstung und Berechnungen für technische Gewerke an.

Beratung FM

Wir beraten Sie bei allen Themen des technischen Facility-Managements

Wir erstellen für Ihr Gebäude Instandhaltungsplanung mit kurz-, mittel- und langfristigen Zielen.

Wir analysieren Ihre gebäudetechnischen Anlagen und Geräte auf Instandhaltungsnotwendigkeit oder Ersatzbeschaffungsnotwendigkeit.

Wir begleiten Sie beratend bei Ihren Neubau- oder Umbaumaßnahmen.

Berechnungen

Wir führen folgende Berechnungen aus:

– Energieausweise
– EnEV Nachweise
– bauphysikalische Nachweise von Einzelbauteilen
– Wärmebrücken

– Gebäudesimulation
– Heizlast
– Kühllast
– hydraulischer Abgleich
– Lüftungsbedarf nach DIN 1946-6

– Auslegung von Photovoltaikanlagen
– Auslegung von Solarthermieanlagen

Lexikon FM

Ob es sich um ein Nichtwohngebäude oder ein Wohngebäude handelt, werden die Anforderungen in den zuständigen Landesbauordnungen LBO vorgegeben. Grundlage ist die Musterbauordnung MBO woraus sich die einzelnen Landesbauordnungen ableiten. Spezielle Anforderungen an Arbeitsstätten werden zusätzlich in der Arbeitsstättenverordnung geregelt.

Klicken Sie auf Ihr Bundesland um die LBO anzuzeigen.

Saarland Rheinland-Pfalz Nordrhein-Westfalen Hessen Baden-Württemberg Bayern Thüringen Sachsen Berlin Brandenburg Sachsen-Anhalt Niedersachsen Mecklenburg-Vorpommern Bremen Hamburg Schleswig-Holstein

Die Arbeitsstättenrichtlinien sind Ergänzungen zu der Arbeitsstättenverordnung. Sie sind nur noch bis Mitte 2010 gültig und sind oder werden dann durch die Arbeitsstättenregeln ASR (Technische Regeln für Arbeitsstätten) ersetzt.

Die Arbeitsstättenverordnung legt fest, was der Arbeitgeber beim Einrichten und Betreiben von Arbeitsstätten in Bezug auf die Sicherheit und den Gesundheitsschutz der Beschäftigten zu beachten hat.

Geregelt werden z.B. Anforderungen an Arbeitsräume, Pausen-, Bereitschafts- und Sanitärräume, Beleuchtung, Belüftung und Raumtemperatur. Die „alte“ Arbeitsstättenverordnung von 1975 ist durch die neu strukturierte Verordnung aus dem Jahr 2004 abgelöst worden. Das neue Konzept der Verordnung folgt der Regelungssystematik der europäischen Arbeitsstättenrichtlinie: danach werden Schutzziele und allgemein gehaltene Anforderungen, aber keine detaillierten Vorgaben festgesetzt.

Die DIN 276 regelt die Kostenermittlung im Hochbau. Zur Zeit ist nur Teil 1 gültig. Es wird in 5 Stufen der Kostenermittlung unterschieden:

  • Kostenrahmen,
  • Kostenschätzung,
  • Kostenberechnung,
  • Kostenanschlag,
  • Kostenfeststellung

Zusammenhängende Kosten werden in Kostengruppen in einer 1. und 2 Ebene gegliedert.

1. Ebene

  • 100 Grundstück
  • 200 Herrichten und Erschließen
  • 300 Bauwerk – Baukonstruktionen
  • 400 Bauwerk – technische Anlagen
  • 500 Außenanlagen
  • 600 Ausstattung und Kunstwerke
  • 700 Baunebenkosten


2. Ebene am Beispiel der 300er Gruppe

  • 310 Baugrube
  • 320 Gründung
  • 330 Außenwände
    • 331 Tragende Außenwände
    • 332 Nichttragende Außenwände
    • 333 Außenstützen
    • 334 Außentüren und -fenster
    • 335 Außenwandbekleidungen, außen
    • 336 Außenwandbekleidungen, innen
    • 337 Elementierte Außenwände
    • 338 Sonnenschutz
    • 339 Außenwände, sonstiges

Es gibt keine fortlaufende Nummerierung.

Die DIN 277 dient zur Ermittlung von Grundflächen und Rauminhalten von Bauwerken oder Teilen von Bauwerken im Hochbau. Die Norm ist insbesondere bei der Flächenermittlung von Gebäuden mit mehreren Nutzungen anzuwenden.

BegriffAbk.Erläuterung
Brutto-GrundflächeBGFNetto-Grundfläche + Konstruktionsgrundfläche
Netto-GrundflächeNGFNutzfläche + Technische Funktionsfläche + Verkehrsfläche
Konstruktions-GrundflächeKGFSumme der aufgehenden Bauteile aller Grundrissebenen eines Bauwerks (Wände, Stützen, Pfeiler, …). Auch die Grundflächen von Schornsteinen, nicht begehbaren Schächten, Türöffnungen, Nischen und Schlitzen zählen zur KGF. Ausnahme: leichte Trennwände ohne statische Funktion.
NutzflächeNFSumme der Grundfläche mit Nutzungen (derjenige Teil der NGF, der der Nutzung des Bauwerks aufgrund seiner Zweckbestimmung dient)
Technische FunktionsflächeTFDerjenige Teil der NGF, der der Unterbringung zentraler betriebstechnischer Anlagen dient. Wenn die Unterbringung betriebstechnischer Anlagen, zur Versorgung anderer Bauwerke Zweckbestimmung ist (Bsp. Heizhaus), sind die dafür erforderlichen Grundflächen NF.
VerkehrsflächeVFDerjenige Teil der NGF, der dem Zugang zu den Räumen, dem Verkehr innerhalb des Bauwerks und auch dem Verlassen im Notfall dient. Bewegungsflächen innerhalb von Räumen zählen nicht dazu.
Brutto-RauminhaltBRIRauminhalt des Baukörpers ohne Fundament, der von den äußeren Begrenzungsflächen des Bauwerks umschlossen wird.
Netto-RauminhaltNRISumme der Rauminhalte aller Räume, deren Grundflächen zur NGF gehören.
KonstruktionsrauminhaltKRIDifferenz zwischen Brutto- und Netto-Rauminhalt

Die DIN 31051 strukturiert die Instandhaltung in die vier Grundmaßnahmen:

  1. Wartung
  2. Inspektion
  3. Instandsetzung
  4. Verbesserung

Ziele der Instandhaltung sind:

  • Erhöhung und optimale Nutzung der Lebensdauer von Anlagen und Geräten
  • Vorbeugung von Systemausfällen
  • Verbesserung der Betriebssicherheit
  • Erhöhung der Anlagenverfügbarkeit
  • Optimierung von Betriebsabläufen
  • Reduzierung von Störungen
  • Vorausschauende Planung von Kosten

Als Gebäudeautomation bezeichnet man die Gesamtheit von Überwachungs-, Steuer-, Regel- und Optimierungseinrichtungen in Gebäuden. Sie ist damit ein wichtiger Bestandsteil des technischen Gebäude-Managements. Ziel ist es Funktionsabläufe gewerkeübergreifend selbstständig (automatisch), nach vorgegebenen Einstellwerten (Parametern) durchzuführen oder deren Bedienung bzw. Überwachung zu vereinfachen.

Alle zur Gebäudeautomation gehörenden Elemente werden durch ein Bussystem miteinander verknüpft. Gängige Bussysteme sind BacNet, LON, UPnP oder EHS (Powerline).

Die Gebäudeautomation wird (funktional) in drei Ebenen unterteilt. Die Feldebene, die Automationsebene und die Managementebene.

 

Der Begriff Gebäudeleittechnik umfasst das gesamte Instrumentarium zur zentralen automatischen Steuerung, Regelung und Überwachung der technischen Gebäudeausrüstung (TGA).

Die Gebäudeleittechnik überwacht und steuert auf der Managementebene. Hierzu werden in erster Linie Softwareprogramme eingesetzt, die über einen Webbrowser alle Funktionen der Bedienung vom Arbeitsplatz oder über das Internet ermöglichen.

Die Gebäudeleittechnik ist ein Teil der Gebäudeautomation GA.

Siehe Deutschlandkarte „Anforderungen an Gebäude“.

Siehe „Anforderungen an Gebäude“.

Siehe „Anforderungen an Gebäude“.

Siehe „Anforderungen an Gebäude“

Siehe „DIN 277“.

Je nach Nutzung eines Raumes werden bestimmte Luftwechselraten vorgeschrieben. Angegeben wird, wie oft die Luftmenge im Raum pro Stunde komplett gegen frische Außenluft getauscht wird. Notwendig ist eine Mindestwechselrate um die Luftqualität (z.B. Sauerstoffgehalt, CO2-Gehalt), die Lufthygiene (z.B. Keimbelastungen) und die Luftfeuchtigkeit zu verbessern.

NutzungMindest Luftwechselrate 
Wohnungen0,5 bis 1 

TGA ist die Abkürzung für Technische Gebäudeausstattung oder auch Technische Gebäudeausrüstung. Das umfasst die Bereiche Heizung, Lüftung, Sanitär und Elektrotechnik. Die Elektrotechnik wird dann noch in die Bereiche Stark- und Schwachstrom, sowie Datentechnik/Kommunikationstechnik unterteilt.

Siehe „DIN 277“.

Die Wohnfläche bezeichnet die Summe der anrechenbaren Grundflächen der Räume, die ausschließlich zu einer Wohnung gehören. Zur Wohnfläche gehört nicht die Grundfläche von sog. Zubehörräumen wie Keller oder Dachräume, von Räumen, die den Anforderungen des Bauordnungsrechts nicht genügen, sowie von Geschäfts- und Wirtschaftsräumen.

Bei der Ermittlung der Wohnfläche, sind die Grundflächen von Räumen und Raumteilen mit einer lichten Höhe von mindestens zwei Metern voll, mit einer lichten Höhe zwischen ein und zwei Metern zur Hälfte und mit einer lichten Höhe von weniger als einem Meter nicht anzurechnen. Zum Wohnbereich zählende Balkone, Loggien, Terrassen können mit bis zu 50 Prozent ihrer Fläche der Gesamtwohnfläche zugerechnet werden.

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